高收低租、長收短付，套路再翻新；瞄準租金、強化監管，政策“下猛藥”

　　接連爆雷的長租公寓迎來最強監管

　　閱讀提示

　　日前，杭州多家長租公寓爆雷，波及眾多房東和租戶。對此，杭州迅速出臺針對政策，加強資金監管。住建部發布的《住房租賃條例（征求意見稿）》也向長租市場亮出鐵拳。

　　接連爆(bao)雷，長(chang)租(zu)(zu)公寓再一次走上(shang)風口浪尖。日前(qian)，杭州(zhou)多(duo)家(jia)長(chang)租(zu)(zu)公寓，以月(yue)付(fu)方式(shi)向(xiang)房(fang)東高價收房(fang)，再以年(nian)付(fu)的方式(shi)低價出租(zu)(zu)，進行非法集(ji)資(zi)后跑路，涉(she)案金額(e)達上(shang)億元，涉(she)及的房(fang)東總(zong)量可能超萬人。

　　野蠻生長(chang)(chang)的長(chang)(chang)租(zu)公(gong)寓行業亂象頻出，監管如(ru)何(he)跟進？日前(qian)，住(zhu)建部發布《住(zhu)房(fang)租(zu)賃條例（征求意見稿）》，亮出了監管鐵拳。

　　猝不及防的租金優惠陷阱

　　記者聯系到了杭(hang)州(zhou)余杭(hang)區的一名剛畢業(ye)不(bu)久的租客何小姐。去(qu)年10月，在豆瓣的租房小組里(li)看(kan)到杭(hang)州(zhou)適享科技公司發布(bu)的租房信(xin)息，何小姐按照上面的電話約了看(kan)房子。

　　“租金很(hen)便宜，而且他們(men)說不(bu)收中介費(fei)，有本科學歷證明甚至不(bu)需要(yao)押金，只需要(yao)半年付或者年付租金。”何(he)小姐告訴(su)記者，這樣的優惠(hui)力度像是(shi)天上掉下的“餡餅”。

　　于是，何小姐沒有多想便簽(qian)了(le)一年(nian)合(he)同(tong)，交付了(le)約(yue)兩萬元租金，與適享科技公司簽(qian)訂了(le)一整年(nian)的房屋租賃合(he)同(tong)，今年(nian)10月到期。今年(nian)8月29日，隔壁鄰居告知，她才知道該公司已(yi)經跑路。

　　記(ji)者了解到，在何小姐房東(dong)的(de)名下，共有8戶(hu)租客，全(quan)都是(shi)通過適享科(ke)技支付的(de)租金，并且(qie)都是(shi)畢業沒(mei)多久的(de)大學生，騙(pian)取年付的(de)方式同樣也是(shi)“本(ben)科(ke)學歷不需要押(ya)金”。

　　何(he)小姐的(de)(de)房(fang)東(dong)表示，公(gong)司每月(yue)(yue)10日向房(fang)東(dong)繳納租金，而8月(yue)(yue)的(de)(de)租金一直(zhi)拖欠(qian)。直(zhi)到8月(yue)(yue)底，部(bu)分租客和房(fang)東(dong)通過(guo)中介公(gong)司員工的(de)(de)朋友圈才得知公(gong)司關門了。該公(gong)司在8月(yue)(yue)29日，已(yi)將所有員工踢出群(qun)聊(liao)，并且拖欠(qian)工資半(ban)個月(yue)(yue)未發。

　　事發之(zhi)后(hou)，何(he)小姐等8戶(hu)租(zu)客(ke)(ke)與房東(dong)未能就(jiu)續租(zu)租(zu)金達成一致(zhi)。9月3日，房東(dong)更換了(le)所(suo)有(you)租(zu)客(ke)(ke)的門(men)鎖密碼(ma)。何(he)小姐隨即和其他(ta)租(zu)客(ke)(ke)一起打了(le)110報警(jing)，并(bing)給社(she)區街道打了(le)電(dian)話。民警(jing)介入(ru)調查(cha)后(hou)明確告知(zhi)房東(dong)，租(zu)客(ke)(ke)合同(tong)有(you)效，房東(dong)無(wu)權驅趕租(zu)客(ke)(ke)，但(dan)后(hou)續依然需要租(zu)戶(hu)和房東(dong)共(gong)同(tong)協商。

　　杭州對長租公寓“下猛藥”

　　近(jin)年(nian)來(lai)，杭州長租公(gong)寓市場表現活躍，長租公(gong)寓頻(pin)頻(pin)爆雷。據不完全統計，此前杭州已(yi)經(jing)有樂(le)伽公(gong)寓、鼎家、國(guo)暢、喔客公(gong)寓、德寓科技、中擇(ze)房產等長租公(gong)寓企業接連爆發資金(jin)鏈危機。

　　據了解， 2019年(nian)11月，杭(hang)州(zhou)(zhou)市住(zhu)房保障和房產管理(li)局就曾發布《杭(hang)州(zhou)(zhou)市住(zhu)房租賃(lin)資(zi)金(jin)(jin)監(jian)管辦法》，要求住(zhu)房租賃(lin)企業在(zai)銀行設立唯(wei)一的租賃(lin)資(zi)金(jin)(jin)專用存款(kuan)賬戶(hu)、托(tuo)管式(shi)住(zhu)房租賃(lin)企業須在(zai)專戶(hu)中(zhong)凍結部(bu)分資(zi)金(jin)(jin)作為(wei)風險防(fang)控金(jin)(jin)等(deng)。但受疫(yi)情影響，為(wei)幫助(zhu)住(zhu)房租賃(lin)企業渡過難關，支(zhi)持企業復工復產，《杭(hang)州(zhou)(zhou)市住(zhu)房租賃(lin)資(zi)金(jin)(jin)監(jian)管辦法》被延遲(chi)實施(shi)。

　　近日(ri)，杭州市(shi)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)保障和(he)房(fang)(fang)(fang)產管(guan)理(li)局(ju)下發《關于進一步(bu)落實住(zhu)房(fang)(fang)(fang)租(zu)(zu)(zu)賃資(zi)(zi)金(jin)監(jian)管(guan)相(xiang)關工作(zuo)的(de)通知(zhi)》，明確要求，從今(jin)年8月31日(ri)起(qi)，住(zhu)房(fang)(fang)(fang)租(zu)(zu)(zu)賃企(qi)業向(xiang)房(fang)(fang)(fang)屋委托出租(zu)(zu)(zu)人支付(fu)的(de)租(zu)(zu)(zu)金(jin)以(yi)及向(xiang)房(fang)(fang)(fang)屋承租(zu)(zu)(zu)人收繳(jiao)的(de)租(zu)(zu)(zu)金(jin)、押金(jin)和(he)利用(yong)租(zu)(zu)(zu)金(jin)貸獲得的(de)資(zi)(zi)金(jin)等租(zu)(zu)(zu)賃資(zi)(zi)金(jin)，均應(ying)繳(jiao)入(ru)租(zu)(zu)(zu)賃資(zi)(zi)金(jin)專用(yong)存款賬(zhang)戶(hu)管(guan)理(li)。2020年9月30日(ri)前，托管(guan)式住(zhu)房(fang)(fang)(fang)租(zu)(zu)(zu)賃企(qi)業對2020年新增委托房(fang)(fang)(fang)源(yuan)，應(ying)將對應(ying)房(fang)(fang)(fang)源(yuan)的(de)風險(xian)防控金(jin)繳(jiao)交到位。

　　“從9月(yue)中旬(xun)開始到10月(yue)下(xia)旬(xun)，我們會(hui)陸續(xu)分階(jie)段(duan)公布企業的(de)資金監(jian)(jian)管(guan)(guan)(guan)賬(zhang)戶情況(kuang)以及風險防(fang)控金繳交的(de)情況(kuang)，房(fang)(fang)(fang)東(dong)(dong)和租(zu)客(ke)可(ke)以通過杭(hang)(hang)州市住房(fang)(fang)(fang)租(zu)賃監(jian)(jian)管(guan)(guan)(guan)服(fu)務平(ping)臺(tai)來了解(jie)企業的(de)運營是(shi)否符合(he)監(jian)(jian)管(guan)(guan)(guan)部門的(de)要(yao)求。同時，房(fang)(fang)(fang)東(dong)(dong)、租(zu)客(ke)也可(ke)以通過杭(hang)(hang)州市住房(fang)(fang)(fang)租(zu)賃監(jian)(jian)管(guan)(guan)(guan)服(fu)務平(ping)臺(tai)，查詢自己的(de)房(fang)(fang)(fang)源是(shi)否納入資金監(jian)(jian)管(guan)(guan)(guan)的(de)范(fan)疇。”杭(hang)(hang)州市住保(bao)房(fang)(fang)(fang)管(guan)(guan)(guan)局租(zu)賃中心工作人員告(gao)訴記(ji)者。

　　監管之下有望加快發展

　　近些年來(lai)，瞄準(zhun)房(fang)屋租(zu)賃痛(tong)點的(de)(de)長(chang)租(zu)公(gong)寓，獲得了市場、租(zu)客和政(zheng)策的(de)(de)青(qing)睞。從房(fang)企(qi)布局情況來(lai)看(kan)，截至2019年，TOP100房(fang)企(qi)中約(yue)25%的(de)(de)房(fang)企(qi)直(zhi)接(jie)或間接(jie)參與長(chang)租(zu)公(gong)寓，TOP30房(fang)企(qi)中逾6成公(gong)司涉(she)足長(chang)租(zu)公(gong)寓。

　　長租領域(yu)政(zheng)策也(ye)不斷釋放(fang)利(li)好。2016年國務(wu)院出臺的(de)《關于(yu)加快培(pei)育和發(fa)展住(zhu)房租賃市(shi)場的(de)若干意見(jian)》，明確(que)提出“支持符合(he)條件的(de)住(zhu)房租賃企業發(fa)行(xing)債券、不動(dong)產證券化產品”。此后(hou)，房企通過(guo)發(fa)行(xing)債券等方式融資，促進了(le)長租公寓行(xing)業發(fa)展。

　　然而(er)，一些企業(ye)卻把好經念歪了，市場中租金變房(fang)貸、長收短付(fu)等亂象(xiang)不斷(duan)。不少企業(ye)在缺乏正常盈利(li)模式的情況下，激(ji)進(jin)擴張，導(dao)致(zhi)長租公寓領域(yu)“雷聲”不斷(duan)。

　　為了促進長(chang)租(zu)公寓的(de)健康發展(zhan)，住建部(bu)近日發布(bu)的(de)《住房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)條(tiao)例（征求(qiu)意見稿）》特別強調，住房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)企業存在支(zhi)付房(fang)(fang)屋(wu)權利人租(zu)金(jin)高于(yu)收取承(cheng)租(zu)人租(zu)金(jin)、收取承(cheng)租(zu)人租(zu)金(jin)周期長(chang)于(yu)給付房(fang)(fang)屋(wu)權利人租(zu)金(jin)周期等高風險經(jing)營行為的(de)，房(fang)(fang)產管理(li)等部(bu)門(men)應(ying)當(dang)將其列入經(jing)營異常名錄，加強對租(zu)金(jin)、押金(jin)使用(yong)等經(jing)營情況的(de)監管。

　　有業(ye)內人士(shi)表示，長租公(gong)寓行業(ye)即將面對最強監(jian)管，同時也將迎(ying)來發展(zhan)機(ji)遇(yu)。“監(jian)管有望終結行業(ye)中的種種亂(luan)象，這就給正常(chang)經(jing)營(ying)的企業(ye)創造了更好(hao)的環(huan)境(jing)。”（記者(zhe) 鄒倜然）