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　　2017年即將(jiang)過去，2018年樓市的調控政(zheng)策成為(wei)大眾關注(zhu)話題。23日，住建部(bu)部(bu)長(chang)王蒙徽在全國住房(fang)城鄉建設(she)工作(zuo)會議上表示(shi)，明年將(jiang)針對各類(lei)需求(qiu)實行差(cha)別(bie)化調控政(zheng)策，滿(man)足(zu)首(shou)套剛(gang)需、支持(chi)改(gai)善需求(qiu)、遏制投機炒房(fang)。同(tong)時，去庫(ku)存(cun)任(ren)務再深入(ru)，步入(ru)縣域(yu)去庫(ku)存(cun)的新階段。

　　調控力度不放松：保持政策的連續性

　　2017年(nian)，據中原(yuan)地(di)產研究中心統計(ji)，截至(zhi)目(mu)前，全國已有110個城市累計(ji)發布了250多次調(diao)控政策(ce)。

　　通過限(xian)購、限(xian)貸(dai)、限(xian)漲、限(xian)售、限(xian)商等措(cuo)施，今年全國(guo)樓市降(jiang)溫并持續保持平穩。國(guo)家統(tong)計(ji)局數據顯示，5月份(fen)(fen)開始(shi)，上海、北京出現房(fang)價(jia)(jia)環比“零增長”，深(shen)圳房(fang)價(jia)(jia)環比下跌；到(dao)了(le)11月份(fen)(fen)，11個熱(re)點城(cheng)市新房(fang)價(jia)(jia)格跌回一(yi)年前(qian)，熱(re)點城(cheng)市的成交降(jiang)溫更是明(ming)顯。

　　貫徹中央經濟工作會議的(de)最(zui)新部(bu)署。談及明(ming)年的(de)樓市調(diao)(diao)控，王蒙徽強調(diao)(diao)，堅持調(diao)(diao)控目標不(bu)動搖(yao)、力度不(bu)放松，完善促進房(fang)(fang)地(di)產市場(chang)(chang)(chang)平穩(wen)健康(kang)發展的(de)長(chang)效(xiao)機制，保持房(fang)(fang)地(di)產市場(chang)(chang)(chang)調(diao)(diao)控政策的(de)連續(xu)性(xing)和穩(wen)定(ding)性(xing)，抓(zhua)好房(fang)(fang)地(di)產市場(chang)(chang)(chang)分(fen)類調(diao)(diao)控，促進房(fang)(fang)地(di)產市場(chang)(chang)(chang)平穩(wen)健康(kang)發展。

　　“樓(lou)市平(ping)衡發展的(de)調控目標不會變。”北京大學房地產法研(yan)究中(zhong)心主任樓(lou)建(jian)波對中(zhong)新網記者表(biao)示，只(zhi)有落實“因城施策(ce)(ce)”的(de)差別化調控才能實現調控政策(ce)(ce)的(de)連續性和穩定性，而具體舉措則會隨(sui)著市場(chang)走(zou)向進行適度調整。

　　全(quan)國(guo)住房城鄉建設工作(zuo)會議就提出，加(jia)大(da)房地產(chan)市場(chang)秩序(xu)規范整(zheng)頓力度，加(jia)強(qiang)市場(chang)監測分析，提高精(jing)準調控的能力和(he)水平，進(jin)一步強(qiang)化地方政府(fu)主體責(ze)任。

　　差別化調控政策：支持改善需求 遏制炒房

　　強調“堅持(chi)調控(kong)目標不動(dong)搖、力度不放松”時，王蒙徽表示(shi)，明年將針對各類需(xu)(xu)求實行差(cha)別化調控(kong)政策，滿足首套剛需(xu)(xu)、支持(chi)改善需(xu)(xu)求、遏制投機炒(chao)房。

　　易居(ju)研究(jiu)院(yuan)智(zhi)庫中心研究(jiu)總監嚴躍(yue)進(jin)預計，滿(man)足首(shou)套剛需導向不(bu)變，支持改善性需求方面政策(ce)或略有放寬(kuan)，不(bu)排除對首(shou)套房和(he)二套房的認定、普(pu)(pu)通住(zhu)(zhu)房和(he)非普(pu)(pu)通住(zhu)(zhu)房的劃分等方面進(jin)行政策(ce)微調的可能。

　　嚴厲(li)的限購和限貸舉(ju)措在2017年成為眾多城(cheng)市(shi)收緊樓市(shi)的標配(pei)手段。據中(zhong)原地(di)產(chan)統計，今年超過50多個(ge)城(cheng)市(shi)加(jia)入了限購限貸陣營，部分城(cheng)市(shi)政(zheng)策甚至經(jing)歷了多輪升級。

　　以北京為(wei)例，當前是首(shou)套(tao)房(fang)(fang)(fang)首(shou)付不(bu)低于(yu)(yu)35%，首(shou)套(tao)非(fei)普(pu)通(tong)自(zi)(zi)住房(fang)(fang)(fang)不(bu)低于(yu)(yu)40%；二套(tao)房(fang)(fang)(fang)“認房(fang)(fang)(fang)又認貸”，普(pu)通(tong)自(zi)(zi)住房(fang)(fang)(fang)的首(shou)付不(bu)低于(yu)(yu)60%，非(fei)普(pu)通(tong)自(zi)(zi)住房(fang)(fang)(fang)的首(shou)付不(bu)低于(yu)(yu)80%；貸款最長(chang)期限25年(nian)。同時，首(shou)套(tao)房(fang)(fang)(fang)主流商貸利(li)率(lv)執行(xing)基(ji)準利(li)率(lv)的1.1倍(bei)，二套(tao)房(fang)(fang)(fang)則為(wei)1.2倍(bei)，限購限貸政(zheng)策(ce)可謂全國最嚴(yan)。

　　中國(guo)城市房(fang)地產研究院(yuan)院(yuan)長謝(xie)逸楓認為(wei)，高庫(ku)存、供應(ying)過剩的(de)二三四線城市政策或(huo)進行微調。“如，取(qu)消非(fei)戶籍首套剛(gang)需的(de)社保與納稅(shui)年(nian)限規定(ding)，允許非(fei)本(ben)地戶籍人口購買第二套改善(shan)性(xing)住房(fang)；下(xia)調首套房(fang)和二套房(fang)的(de)首付比(bi)例；下(xia)調住房(fang)信(xin)貸利率；加大剛(gang)需、改善(shan)性(xing)住房(fang)需求的(de)稅(shui)費減免(mian)力度。”

　　大力發展長期租賃：加快推進立法保各方利益

　　針對(dui)中央(yang)經濟(ji)工(gong)作(zuo)會(hui)議提(ti)出(chu)的(de)“要發(fa)展住(zhu)房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)(lin)(lin)市場(chang)(chang)特別是長(chang)期租(zu)賃(lin)(lin)(lin)。”全國住(zhu)房(fang)(fang)城(cheng)鄉(xiang)建設(she)(she)工(gong)作(zuo)會(hui)議提(ti)出(chu)，在(zai)人口凈流入的(de)大中城(cheng)市加(jia)(jia)快培育和發(fa)展住(zhu)房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)(lin)(lin)市場(chang)(chang)，推進(jin)(jin)國有租(zu)賃(lin)(lin)(lin)企業的(de)建設(she)(she)，支持(chi)專業化、機(ji)構化住(zhu)房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)(lin)(lin)企業發(fa)展，加(jia)(jia)快建設(she)(she)政府(fu)主導的(de)住(zhu)房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)(lin)(lin)管理服(fu)務平臺，加(jia)(jia)快推進(jin)(jin)住(zhu)房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)(lin)(lin)立法(fa)，保護租(zu)賃(lin)(lin)(lin)利益(yi)相關(guan)方合法(fa)權(quan)益(yi)。

　　其實，2017年下半年，住(zhu)房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)制度改革已成(cheng)重(zhong)頭戲。首批12個城市開展了(le)住(zhu)房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)試點，全國超50城出(chu)臺了(le)支持住(zhu)房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)的政策。北京、上海(hai)等城市紛(fen)(fen)紛(fen)(fen)增加了(le)房(fang)(fang)企自持、集體(ti)租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)(fang)等租(zu)賃(lin)房(fang)(fang)源的供應，多(duo)地上線官辦住(zhu)房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)服務平臺。

　　“保(bao)護租(zu)賃(lin)利(li)(li)益(yi)相關方權益(yi)不僅是租(zu)購同權，更要保(bao)護租(zu)賃(lin)雙方的利(li)(li)益(yi)。”中國社科院城市(shi)與競爭(zheng)力研(yan)究中心主(zhu)任倪鵬(peng)飛對記者表示，發(fa)展長期(qi)租(zu)賃(lin)市(shi)場，要采(cai)取機制(zhi)激(ji)勵市(shi)場主(zhu)體愿意去從事長期(qi)租(zu)賃(lin)業務，如在稅(shui)收、土(tu)地方面(mian)采(cai)取措施讓開發(fa)自持住房的企(qi)業利(li)(li)益(yi)得到(dao)保(bao)障。

　　“同時，制(zhi)度上要對租(zu)期(qi)等進行規定(ding)，建議是3年為(wei)一(yi)個(ge)租(zu)期(qi)，除非承(cheng)租(zu)人(ren)提(ti)出(chu)解約(yue)，出(chu)租(zu)人(ren)不能提(ti)前結束租(zu)約(yue)。”倪鵬飛補充說(shuo)，當(dang)前國(guo)內對承(cheng)租(zu)人(ren)利益保(bao)護的(de)法(fa)律法(fa)規還不夠明確，導致出(chu)租(zu)人(ren)可以隨意漲租(zu)金、解約(yue)、限制(zhi)承(cheng)租(zu)人(ren)行為(wei)，需要進行約(yue)束。

　　去庫存工作下沉：首提縣城樓市去庫存

　　與此同時(shi)，去(qu)庫(ku)存(cun)(cun)依然是2018年(nian)房地產市場(chang)調控的(de)重要工作之一。王蒙徽指出，庫(ku)存(cun)(cun)仍然較多的(de)部分三四線(xian)城(cheng)市和縣城(cheng)要繼續做好去(qu)庫(ku)存(cun)(cun)工作。

　　“縣城(cheng)去庫(ku)存(cun)概念是(shi)一(yi)個(ge)重(zhong)(zhong)要內(nei)容。”嚴躍進將樓市(shi)去庫(ku)存(cun)分為三個(ge)階(jie)段：2015年前基本是(shi)一(yi)二線重(zhong)(zhong)點城(cheng)市(shi)郊區市(shi)場(chang)去庫(ku)存(cun)；2016年-2017年是(shi)地級市(shi)(三線城(cheng)市(shi))去庫(ku)存(cun)；2018年，則迎來縣域去庫(ku)存(cun)的階(jie)段。

　　國家統計局(ju)新聞發言人毛(mao)盛勇12月14日在(zai)發布會上(shang)表示(shi)，三四線(xian)城市的去庫存在(zai)扎(zha)實推進，而且成效比較明顯。1-11月全國商(shang)品(pin)房銷(xiao)售面積增長了7.9%，盡管速(su)度有(you)所放(fang)緩，但是在(zai)去年20%以上(shang)的高(gao)基(ji)數(shu)基(ji)礎上(shang)增長的，也是一個不錯的數(shu)字。

　　考(kao)慮到縣城經濟在全國(guo)城市經濟中的(de)比(bi)重仍較大，嚴躍進(jin)稱，縣城去庫(ku)存對(dui)全國(guo)房地產市場交易有積極的(de)托底作用(yong)，同時(shi)也防范(fan)了市場交易大幅(fu)下滑(hua)的(de)風險。

　　謝逸楓亦強調(diao)了針對性(xing)去庫(ku)存政策的(de)重(zhong)要(yao)性(xing)，并直言商業地(di)產(chan)去庫(ku)存比住(zhu)宅(zhai)(zhai)去庫(ku)存更為緊迫。“商業地(di)產(chan)的(de)庫(ku)存積壓風險比住(zhu)宅(zhai)(zhai)庫(ku)存更高，2018年的(de)工(gong)作重(zhong)點(dian)不(bu)僅是住(zhu)宅(zhai)(zhai)房屋去庫(ku)存，關鍵(jian)更是商業地(di)產(chan)的(de)去庫(ku)存。”中新網客戶端北京(jing)12月(yue)24日電(記者 種(zhong)卿 程春雨)

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責任編輯： 張敏彥