《中國經濟周刊》首席攝影記者 肖翊 攝

　　住(zhu)建(jian)部(bu)負責(ze)人5月9日就房地產(chan)市場調控(kong)問題約談(tan)了成都(dou)、太原兩市政(zheng)府負責(ze)同志。新(xin)華社消息顯示(shi)，“五(wu)一”前(qian)住(zhu)建(jian)部(bu)還約談(tan)了西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆(kun)明、大連(lian)、貴(gui)陽、徐州、佛山等10個(ge)城市政(zheng)府負責(ze)同志。也就是說，住(zhu)建(jian)部(bu)在“五(wu)一”前(qian)后就約談(tan)了12個(ge)城市政(zheng)府負責(ze)同志，而談(tan)的內容都(dou)是房地產(chan)調控(kong)。

　　在約談成(cheng)都、太原兩(liang)(liang)市政(zheng)府負責同志時，住建(jian)部再次(ci)強調，堅(jian)持房地產(chan)調控目標不(bu)動搖、力度不(bu)放松(song)。這是繼全國兩(liang)(liang)會“部長通道”后，住建(jian)部再一次(ci)表(biao)明堅(jian)決調控的(de)態度。

　　這已經(jing)不(bu)是住建部(bu)第一(yi)次使用約談(tan)的(de)(de)(de)手段。早(zao)在(zai)2013年8月，住建部(bu)就曾(ceng)召集包括(kuo)南(nan)京、鄭州(zhou)在(zai)內的(de)(de)(de)7個二線城市進行座談(tan)，以了解當前房(fang)地產市場狀況、前期調控政策(ce)的(de)(de)(de)執(zhi)行情況及下(xia)一(yi)步調控政策(ce)。

　　住建部專(zhuan)家委員會副主任(ren)顧(gu)云(yun)昌在接受媒體(ti)采(cai)訪時(shi)介紹(shao)說，在2013年、2016年等樓市(shi)周期高(gao)點(dian)，都曾有過(guo)對熱門城市(shi)和(he)重點(dian)房企(qi)的(de)(de)約(yue)談(tan)。其主要(yao)目的(de)(de)還是(shi)為了防止(zhi)房價過(guo)快上漲，實(shi)現樓市(shi)平穩，并往(wang)往(wang)間接促(cu)使被約(yue)談(tan)地方新政出臺。

　　12城房價都有“領漲”表現

　　對近(jin)期被(bei)約談的12城進(jin)行劃分，其中有8個(ge)省會城市——成都(dou)、太原、西(xi)安、海口、長春、哈(ha)爾濱(bin)、昆明和(he)貴陽，加上一(yi)個(ge)計劃單列市大連，以及其他3個(ge)城市：三亞(ya)、徐(xu)州和(he)佛山。

　　有(you)分析認(ren)為，12城(cheng)房(fang)地產市場(chang)出現非理性上漲是此次約談的主要原因(yin)。

　　值得注意的(de)(de)是，12城(cheng)(cheng)(cheng)中(zhong)沒(mei)有一(yi)線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)的(de)(de)身影，此外(wai)，從2016年10月(yue)開始，國家統計局除(chu)逐月(yue)公布70個(ge)大中(zhong)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)新建(jian)商品住宅銷售(shou)價格變動(dong)情況外(wai)，還會重點(dian)關注15個(ge)熱(re)點(dian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)的(de)(de)房價指(zhi)數，此次住建(jian)部約談的(de)(de)12城(cheng)(cheng)(cheng)，除(chu)成都(dou)(dou)外(wai)，其余11城(cheng)(cheng)(cheng)均不在15個(ge)熱(re)點(dian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)之(zhi)列，而(er)佛(fo)山甚至都(dou)(dou)不在70個(ge)大中(zhong)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)之(zhi)列。

　　根據國(guo)家(jia)統計(ji)局公布的(de)(de)數據，《中國(guo)經濟(ji)周(zhou)刊(kan)》記者梳理了(le)除(chu)佛山外的(de)(de)11城2018年(nian)1至4月新(xin)建(jian)商品住(zhu)(zhu)宅(zhai)與二(er)(er)手(shou)住(zhu)(zhu)宅(zhai)銷售價(jia)(jia)格(ge)指數情況，發(fa)現(xian)無論(lun)(lun)是(shi)新(xin)建(jian)商品住(zhu)(zhu)宅(zhai)，還是(shi)二(er)(er)手(shou)住(zhu)(zhu)宅(zhai)；無論(lun)(lun)是(shi)環比(bi)(bi)(bi)，還是(shi)同(tong)比(bi)(bi)(bi)漲(zhang)幅(fu)，被約(yue)談的(de)(de)城市中都(dou)有(you)“領漲(zhang)”的(de)(de)表(biao)現(xian)。以4月的(de)(de)情況為例，被約(yue)談的(de)(de)海口、三(san)亞、西安、太原、哈爾濱、貴陽等城市均位列4月房(fang)價(jia)(jia)環比(bi)(bi)(bi)漲(zhang)幅(fu)前十位；哈爾濱新(xin)建(jian)商品住(zhu)(zhu)宅(zhai)12%，以及西安二(er)(er)手(shou)住(zhu)(zhu)宅(zhai)9.4%的(de)(de)同(tong)比(bi)(bi)(bi)漲(zhang)幅(fu)更是(shi)位居70城之(zhi)首(shou)。

　　諸葛找房統計(ji)的(de)(de)數(shu)據顯示(shi)，12城中(zhong)已有多個(ge)城市的(de)(de)商(shang)(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)均價(jia)在(zai)2018年(nian)突破(po)1萬(wan)元，例如(ru)太原商(shang)(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)均價(jia)在(zai)今(jin)年(nian)1月(yue)為8790.37元/平方(fang)米，到4月(yue)時(shi)(shi)已上(shang)漲(zhang)至(zhi)每平方(fang)米10820.93元；再如(ru)今(jin)年(nian)1至(zhi)4月(yue)同比(bi)漲(zhang)幅(fu)均超過11%的(de)(de)西(xi)安(an)，其(qi)1月(yue)商(shang)(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)均價(jia)為9965.01元/平方(fang)米，4月(yue)時(shi)(shi)已上(shang)漲(zhang)至(zhi)10338.45元/平方(fang)米。

　　在被約談的12個城(cheng)市，上漲的不僅是(shi)商(shang)品(pin)(pin)住宅價格，還有(you)商(shang)品(pin)(pin)住宅銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)套(tao)數(shu)，部分城(cheng)市自2018年(nian)以來銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)套(tao)數(shu)大幅上漲。以昆明(ming)為(wei)例(li)，其在2018年(nian)1月(yue)(yue)商(shang)品(pin)(pin)住宅銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)套(tao)數(shu)為(wei)2304套(tao)，到(dao)(dao)2018年(nian)4月(yue)(yue)時上漲至3463套(tao)，漲幅超過50%；大連的情況則更(geng)為(wei)夸(kua)張，其商(shang)品(pin)(pin)住宅銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)套(tao)數(shu)從1月(yue)(yue)的2853套(tao)上升到(dao)(dao)4月(yue)(yue)的4708套(tao)，漲幅超過65%；此外，成(cheng)都、佛山和太原也(ye)有(you)三成(cheng)左右(you)的上漲幅度(du)。

　　二線城市“搶人大戰”成房價上漲原因？

　　2017年，武(wu)漢(han)(han)、長沙、成都等二線城市紛(fen)紛(fen)推(tui)出人才政(zheng)策，吸引高學歷人才落(luo)戶，紛(fen)紛(fen)拋出“送(song)房子”“送(song)戶口”“送(song)錢(qian)”等措施。例如武(wu)漢(han)(han)宣布了(le)一(yi)系列大學生留(liu)(liu)漢(han)(han)優惠政(zheng)策，包括(kuo)安居(ju)落(luo)戶、促(cu)進就業、支(zhi)持創業、高效服務等方面， “力(li)爭(zheng)5年內將100萬大學生留(liu)(liu)在武(wu)漢(han)(han)”。作(zuo)為教(jiao)育(yu)(yu)資源豐富的省會(hui)城市，武(wu)漢(han)(han)對(dui)畢業于其市內高校的本(ben)科生落(luo)戶條件十(shi)分寬松，“只要留(liu)(liu)下，就是武(wu)漢(han)(han)人”；教(jiao)育(yu)(yu)資源同樣(yang)豐富的南(nan)京也出臺了(le)“憑畢業證(zheng)申請落(luo)戶”的“快速通道”。

　　進(jin)入2018年后，“搶人大戰”并沒(mei)有(you)停歇。

　　3月(yue)23日，西(xi)安(an)(an)市(shi)公安(an)(an)局宣布全國(guo)在(zai)校(xiao)大(da)學(xue)生(sheng)僅憑(ping)學(xue)生(sheng)證和身份(fen)證即可(ke)落戶(hu)西(xi)安(an)(an)，就在(zai)新政宣布當天，西(xi)安(an)(an)就遷入(ru)8000多人(ren)(ren)(ren)；鄭(zheng)州市(shi)人(ren)(ren)(ren)才辦數據(ju)顯示，截至2018年(nian)(nian)2月(yue)初(chu)，各類人(ren)(ren)(ren)才落戶(hu)5264人(ren)(ren)(ren)，接近去年(nian)(nian)人(ren)(ren)(ren)才落戶(hu)總量的(de)一半；武(wu)漢2018年(nian)(nian)的(de)目標是確保留漢大(da)學(xue)生(sheng)在(zai)25萬人(ren)(ren)(ren)以上，僅第(di)一季度(du)，大(da)學(xue)畢業(ye)生(sheng)留漢創業(ye)就業(ye)已(yi)近10萬人(ren)(ren)(ren)。除二(er)線城(cheng)市(shi)外，三四線城(cheng)市(shi)也加入(ru)了(le)“搶(qiang)人(ren)(ren)(ren)大(da)戰(zhan)”。近期，東莞(guan)、濰坊和佛山等三四線城(cheng)市(shi)都試(shi)圖通過下調落戶(hu)門檻(jian)，提高購房和租賃補貼等形式吸引人(ren)(ren)(ren)才。

　　這也引(yin)發(fa)了“搶人大(da)戰(zhan)”是(shi)否會變相(xiang)打開(kai)房地產調控(kong)，特別是(shi)限(xian)購(gou)閘門，“松綁”調控(kong)政(zheng)策，以及其是(shi)否會導致房價(jia)上漲的憂慮。

　　陜西(xi)(xi)省房地(di)產(chan)研究會會長王(wang)圣學(xue)在接受媒體采(cai)訪時介(jie)紹說，從(cong)去年(nian)3月至今，西(xi)(xi)安(an)增(zeng)加了超過30萬戶籍(ji)人口，落戶后的買(mai)房置業造(zao)成一定程度(du)上(shang)的供(gong)給緊張。

　　對(dui)于“搶人大戰(zhan)”與(yu)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)市場(chang)間的(de)(de)關(guan)系，中原地(di)(di)(di)(di)產(chan)研究(jiu)院首席研究(jiu)員張大偉評論說，“地(di)(di)(di)(di)方的(de)(de)人才政(zheng)策(ce)不應該與(yu)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)限購掛(gua)鉤，對(dui)真正的(de)(de)人才應該直接提(ti)供居(ju)住房(fang)(fang)源，單純地(di)(di)(di)(di)將人才推(tui)向市場(chang)容易帶來房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)市場(chang)的(de)(de)不穩(wen)定(ding)。”

　　思源地產市場發(fa)展部副總(zong)經理(li)、首席(xi)分(fen)(fen)析師郭毅告訴《中國(guo)經濟周刊》記者(zhe)，二線(xian)城(cheng)市搶(qiang)人(ren)大戰是一個原因(yin)(yin)但并非主因(yin)(yin)。“被約談(tan)的(de)原因(yin)(yin)在于(yu)這些城(cheng)市的(de)投資需求過于(yu)旺盛，一部分(fen)(fen)原因(yin)(yin)是人(ren)才政策導致人(ren)口(kou)數量(liang)增加，更大的(de)原因(yin)(yin)是城(cheng)市產業發(fa)展導致人(ren)們對(dui)城(cheng)市未來價值空(kong)間(jian)的(de)高度預期。”她認為(wei)，通過人(ren)才政策落戶上述城(cheng)市的(de)人(ren)口(kou)對(dui)住房的(de)需求是“剛需”，但此次約談(tan)針對(dui)的(de)主要是“非剛需”的(de)投資需求，也(ye)就(jiu)是“炒(chao)房”。

　　被約談城市迅速對政策“打補丁”

　　在新華社發布住建部(bu)約(yue)談12城(cheng)的(de)消息后不久，一些城(cheng)市升(sheng)級了樓市調控政策。

　　例如5月(yue)15日晚調整調控政(zheng)策的(de)成都，其提出將限購(gou)對象由自(zi)然人(ren)調整為(wei)家(jia)庭；戶籍遷入成都市未滿24個(ge)月(yue)的(de)購(gou)房(fang)人(ren)，在成都市穩定就(jiu)業并連續(xu)繳納社保12個(ge)月(yue)以上(shang)方能新購(gou)住房(fang)；父(fu)母投靠成年子女(nv)入戶的(de)，不得作為(wei)單(dan)獨家(jia)庭購(gou)房(fang)。

　　對于新(xin)入(ru)戶人員(yuan)購(gou)房(fang)條件的(de)調整，成都房(fang)管局解釋稱(cheng)，此前執行的(de)限購(gou)措施對新(xin)入(ru)戶人員(yuan)沒有穩定就業且繳納社保的(de)要求(qiu)，導致部分投(tou)機需求(qiu)通過入(ru)戶方式達到購(gou)房(fang)目的(de)，進一步加劇供需矛盾(dun)。

　　易(yi)居研(yan)究(jiu)院智(zhi)庫中心研(yan)究(jiu)總(zong)監嚴躍進(jin)表示，成(cheng)都此(ci)次限購政策調整，屬(shu)(shu)于對政策的一次“打(da)補丁(ding)”，對于全國樓市(shi)調控有(you)積極(ji)借鑒意義，其(qi)針對人才落戶(hu)(hu)炒房(fang)、假離婚炒房(fang)、親屬(shu)(shu)投靠落戶(hu)(hu)炒房(fang)等進(jin)行有(you)效預防，具有(you)針對性，后續全國其(qi)他城(cheng)市(shi)可以積極(ji)模仿。

　　除了成都，有(you)媒(mei)體統計發(fa)(fa)現，在(zai)住建部(bu)約談的城(cheng)市(shi)中，長春、哈爾濱、佛山、貴陽、西(xi)安、太原等6個城(cheng)市(shi)近(jin)期相繼發(fa)(fa)布(bu)調控(kong)新政，昆明、大(da)連、徐州暫未(wei)跟進，海(hai)(hai)南發(fa)(fa)布(bu)全域限購政策(ce)，海(hai)(hai)口、三亞自然(ran)也在(zai)政策(ce)覆蓋范圍內。這些新出臺的樓(lou)市(shi)調控(kong)政策(ce)也被(bei)認為是在(zai)“打補(bu)丁(ding)”，其中包括：

　　長春從5月2日起，對自2017年12月29日之(zhi)日后在長春市三環區域新(xin)購的非家庭唯一住房(fang)，以(yi)商品房(fang)備案合同(tong)簽(qian)訂日期(qi)為準，兩年之(zhi)內(nei)不得上市交(jiao)易。

　　從5月7日起，在(zai)哈爾(er)濱(bin)主城區6區區域范圍內，取消(xiao)建(jian)設(she)單(dan)位網簽(qian)(qian)(qian)合同(tong)備案信息(xi)注銷權限，凡(fan)新購買商(shang)品住房(不包括二手住房)的，自商(shang)品房網簽(qian)(qian)(qian)合同(tong)簽(qian)(qian)(qian)訂之日起滿3年方可上市交(jiao)易。

　　佛山則要求(qiu)房地(di)產開(kai)發企業合理安(an)排開(kai)盤(pan)時間和(he)銷售方(fang)式(shi)，避免在夜間(17：30—次日8：30)進(jin)(jin)行(xing)項目(mu)開(kai)盤(pan)或銷售活動，對預計購(gou)房人(ren)數較多的項目(mu)，盡可能采用搖號等方(fang)式(shi)進(jin)(jin)行(xing)銷售。

　　西(xi)安市住建局則在(zai)5月10日發布(bu)公(gong)告(gao)表示，凡是(shi)在(zai)房產證(zheng)或網簽合同文本(ben)中規(gui)劃用(yong)途(tu)或該商(shang)品房規(gui)劃用(yong)途(tu)為“公(gong)寓”的，不論其土(tu)地用(yong)途(tu)、年限，均在(zai)限購(gou)范(fan)圍內。

　　貴陽在5月14日(ri)出(chu)臺包括3年內不得轉(zhuan)讓(rang)新建商品住房，限制多次反復申(shen)請公積(ji)金貸款，嚴(yan)打(da)“首付(fu)貸”“假按揭”等(deng)市場(chang)違規(gui)行為的房地產(chan)調控政策。

　　此后(hou)是否還會有更多城(cheng)(cheng)市出臺“新(xin)(xin)政”？郭毅分析(xi)稱，“新(xin)(xin)一輪調控的(de)核心邏輯是‘房住不(bu)炒(chao)’，只要有城(cheng)(cheng)市的(de)樓市狀(zhuang)況違背了(le)這條原則，就會引起中央政府的(de)密(mi)切(qie)注意，引來(lai)新(xin)(xin)的(de)調控措施。”

　　易居(ju)研究院研究員詹毅(yi)凡在接受媒體采訪(fang)時表(biao)示，在住建部約談之后，成都、哈(ha)爾濱等(deng)部分(fen)城市立馬(ma)出臺了嚴格(ge)的(de)限(xian)價政(zheng)策遏制投機炒作，預計二(er)季度部分(fen)熱點城市樓市政(zheng)策依然有收緊的(de)可能。（記者 銀昕）（本文(wen)刊發于《中國經濟周刊》2018年(nian)第20期(qi)）