一些地區價格上漲20%，租客直呼市場沒有洼地；房產中介高價搶收房源，資本助力讓其底氣更足

　　誰在操縱京城房租上漲？

　　業內人士(shi)表示，很多(duo)品牌方不計成本搶房(fang)源，最后毫無(wu)疑(yi)問會轉嫁到(dao)租客身上(shang)

　　“體(ti)驗了(le)一(yi)把待價(jia)而(er)沽的感覺(jue)。”8月(yue)，隨著大量高校(xiao)畢業生離(li)校(xiao)，租(zu)房價(jia)格也一(yi)再攀升(sheng)。家(jia)住北京天(tian)通苑(yuan)西二區的吳敏說自己一(yi)套(tao)100平方米(mi)的三居室在(zai)經過中介兩輪(lun)談(tan)價(jia)之(zhi)后，租(zu)金直線上升(sheng)。“從我預期的每月(yue)7800元，直接漲(zhang)到每月(yue)1萬元，租(zu)期11個月(yue)。”

　　計劃(hua)在近期租房(fang)(fang)的于麗(li)華有著更(geng)加真(zhen)切的感(gan)受：“今年北京(jing)的租房(fang)(fang)價(jia)格更(geng)貴，房(fang)(fang)子更(geng)難租。就(jiu)連(lian)五(wu)環到六(liu)環之間，房(fang)(fang)租價(jia)格也比之前(qian)漲了(le)20%。”

　　北京房(fang)租價格急劇上漲，誰在操縱房(fang)租上漲？《工人日報》記者對(dui)此展開了調(diao)查。

　　“價格環比要增加10%”

　　“幸(xing)虧我們(men)下手早，不然(ran)現在(zai)(zai)租房(fang)(fang)太難了。往(wang)往(wang)都(dou)是上(shang)午看到價格合適的房(fang)(fang)子，下午就被租出去了。”剛剛簽約北(bei)京市一家事業單位的陳媛告訴記者，5月份，她和同學開(kai)始著手租房(fang)(fang)子，目前兩人在(zai)(zai)東城區租下了一套37.8平方米的小房(fang)(fang)子，租價5400元(yuan)。“房(fang)(fang)子很(hen)舊，上(shang)世紀(ji)90年代(dai)的老房(fang)(fang)子，沒有電梯，但是仍(reng)然(ran)很(hen)搶手。”

　　“本來以為市(shi)區(qu)房(fang)(fang)租貴(gui)，就住(zhu)稍微遠一點，哪想到這么(me)遠房(fang)(fang)價也(ye)挺(ting)貴(gui)。”在通州區(qu)楊莊小區(qu)租住(zhu)一套兩(liang)居(ju)室的陸鳴告訴記者，“預(yu)算兩(liang)三千元基本沒有(you)房(fang)(fang)子(zi)可租，現在北京租房(fang)(fang)市(shi)場沒有(you)洼地。”

　　記者在朝陽區和通州(zhou)區幾家房屋中介走(zou)訪發現，目前除了合租價(jia)格能控制在每(mei)月2500～2900元之間，整租兩居室價(jia)格每(mei)月都在4800～5700元之間。

　　“這段時(shi)間是(shi)租房市(shi)場的高(gao)峰(feng)期，價(jia)格高(gao)很正常。”通州區(qu)萬達廣場附近的一(yi)家中(zhong)介公司負責人告訴記者(zhe)，從今(jin)年(nian)5月開始，北京房屋租賃成(cheng)交量就在不斷攀升。“價(jia)格環(huan)比要(yao)增(zeng)加10%，留(liu)給租客決策(ce)的時(shi)間也低(di)于往年(nian)。畢(bi)竟群租房市(shi)場減少(shao)了，供給減少(shao)，需(xu)求(qiu)量還(huan)在增(zeng)加，租價(jia)不漲不可能。”

　　他給記者算了(le)一筆賬(zhang)，北京市規定出租房(fang)屋人均居住(zhu)面積不得低于(yu)5平方(fang)米，每個房(fang)間居住(zhu)人數不超過2人。“如(ru)果(guo)按照100平方(fang)米來(lai)算，原來(lai)能(neng)住(zhu)20人，現在最多住(zhu)6人。相當于(yu)清理一套群租房(fang)，就減少兩套房(fang)源。”

　　鏈(lian)家研究院的數據顯示，從2017年8月(yue)～2018年2月(yue)，鏈(lian)家平臺(tai)新增租賃房源連續7個月(yue)環比(bi)下(xia)降，目前租賃新增供給僅為2017年的一半。

　　“搶到房源就是搶到財源”

　　“搶房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)中介(jie)變(bian)多了，我現在(zai)(zai)還能收到高價(jia)收房(fang)(fang)(fang)源的(de)(de)(de)宣傳單。”在(zai)(zai)朝陽區雙橋附近(jin)居住的(de)(de)(de)王晨說，他剛剛將(jiang)一(yi)套面積90平方米的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)子以每月(yue)9500元(yuan)的(de)(de)(de)價(jia)格簽約給一(yi)家中介(jie)公司(si)。“我這套房(fang)(fang)(fang)子是(shi)緊湊型三(san)居室，基本(ben)不需要怎么改造(zao)就能直接出租，幾家中介(jie)都看(kan)上了這套房(fang)(fang)(fang)子和我談。”

　　王晨(chen)告訴記者，他在談的(de)(de)過程中(zhong)發(fa)現，由于(yu)中(zhong)低端租賃房(fang)源的(de)(de)缺乏，中(zhong)介(jie)公(gong)司偏愛整套的(de)(de)大戶(hu)型(xing)，希望通過改造掛在平臺上供租戶(hu)選擇(ze)。“很多(duo)大戶(hu)型(xing)稍微改造一下，就(jiu)可(ke)以變成職場新人的(de)(de)落(luo)腳之處(chu)，房(fang)屋硬件好的(de)(de)可(ke)以租得更(geng)貴。”

　　“我們一(yi)(yi)般都會比業(ye)主心(xin)理價(jia)格高三分之一(yi)(yi)報(bao)價(jia)，如果不行(xing)可(ke)以(yi)看(kan)情況再加(jia)價(jia)。”朝陽路上一(yi)(yi)家中介(jie)公(gong)司業(ye)務員告訴記者，“談(tan)價(jia)格時最好拿下，不然同行(xing)競爭(zheng)時加(jia)價(jia)更兇猛(meng)。少賺(zhuan)一(yi)(yi)點差(cha)價(jia)沒(mei)關(guan)系，最重要(yao)的是(shi)房(fang)源。”由于(yu)中介(jie)平臺發布房(fang)屋租(zu)賃房(fang)源還(huan)需(xu)要(yao)收1個月的房(fang)租(zu)作為服務費，所以(yi)談(tan)起房(fang)源價(jia)格還(huan)是(shi)很有底(di)氣。

　　走(zou)訪(fang)中(zhong)，多(duo)家房屋(wu)中(zhong)介(jie)公司(si)(si)的業務人(ren)員對(dui)于盡可能(neng)多(duo)搶到(dao)房源(yuan)看法一致(zhi)：“搶到(dao)房源(yuan)就(jiu)(jiu)是(shi)(shi)搶到(dao)財源(yuan)，房屋(wu)中(zhong)介(jie)公司(si)(si)就(jiu)(jiu)是(shi)(shi)靠房源(yuan)吃飯。”

　　合(he)碩機(ji)構首(shou)席(xi)分析師郭毅(yi)分析稱，這背后(hou)一個是市(shi)場(chang)的(de)原(yuan)因，一個是行業的(de)原(yuan)因。各個城市(shi)限購較嚴重，購房需求沒有得到滿足，只能通過租賃方式(shi)解決居住問題。這導致租賃市(shi)場(chang)需求量上升，租金(jin)上漲。另外，各個中介公司(si)在市(shi)場(chang)中的(de)競爭(zheng)比(bi)較激(ji)烈，造成了(le)中介公司(si)利用價格杠桿進(jin)行房源爭(zheng)奪。

　　中低端房源經改造變成中高端房源

　　據統計，一(yi)線城(cheng)市去年高(gao)校畢業生的起薪平(ping)均(jun)5000元出(chu)頭(tou)，而吸納就(jiu)業比較多的幾大(da)職業中，快遞員平(ping)均(jun)工資在(zai)6000元左(zuo)右，司機、廚師平(ping)均(jun)工資都在(zai)5000元以(yi)下。而北京二(er)居(ju)室(shi)的平(ping)均(jun)房(fang)(fang)租接近5000元，即使(shi)合租，租房(fang)(fang)支(zhi)出(chu)也(ye)占到(dao)這些群體收入的一(yi)半以(yi)上。

　　“短期來看，房(fang)租(zu)上(shang)漲態勢(shi)很(hen)可能不會終止。”中(zhong)原地產首席分析師張大偉(wei)說，考慮到出(chu)租(zu)房(fang)源的結(jie)構性變化，部分地方的房(fang)租(zu)還會漲。“很(hen)多(duo)租(zu)賃(lin)企業特別是長租(zu)公寓，把(ba)一些中(zhong)低(di)端的租(zu)賃(lin)房(fang)源收購之后升級改(gai)造。過去有可能是中(zhong)低(di)端房(fang)源，現(xian)在變成了(le)中(zhong)高端房(fang)源，所以租(zu)金有一個明(ming)顯的上(shang)行。”

　　“看(kan)起(qi)來好像是房產中介高價(jia)搶(qiang)房，賺取中間差(cha)價(jia)，租(zu)(zu)客只(zhi)能(neng)被動接受租(zu)(zu)賃(lin)市場(chang)定價(jia)。但(dan)實際上，并不是所有的租(zu)(zu)客都沒有議(yi)價(jia)能(neng)力(li)。在目(mu)前的房屋租(zu)(zu)賃(lin)市場(chang)上，中高端租(zu)(zu)賃(lin)供給是過(guo)剩的。”北京(jing)一(yi)家高端租(zu)(zu)賃(lin)市場(chang)研(yan)究(jiu)人(ren)員告訴記者，隨著很多開發商長(chang)租(zu)(zu)公寓產品(pin)入市，中高端的房子其實是供過(guo)于求的。“剛需型租(zu)(zu)房人(ren)對于租(zu)(zu)金價(jia)格敏感(gan)，從總(zong)體(ti)上看(kan)租(zu)(zu)房市場(chang)供需是平衡(heng)的，但(dan)是結構上看(kan)卻嚴重(zhong)失衡(heng)。”

　　記者了解到，在租(zu)房(fang)市場，運營租(zu)房(fang)品牌的(de)(de)方式(shi)主要有兩種，一是(shi)類似(si)萬科、龍湖等(deng)品牌地(di)產商，重資產運營租(zu)賃(lin)(lin)品牌。企業先拿出(chu)錢來購置租(zu)賃(lin)(lin)性質的(de)(de)土(tu)地(di)，然后在土(tu)地(di)上蓋房(fang)子(zi)用(yong)于租(zu)賃(lin)(lin)。而另(ling)一種就是(shi)傳統租(zu)房(fang)中介(jie)采(cai)用(yong)的(de)(de)輕資產運營模式(shi)，通(tong)(tong)俗講就是(shi)“二(er)房(fang)東(dong)模式(shi)”。他們主要從各地(di)收來房(fang)源，然后再加工，通(tong)(tong)過裝(zhuang)修(xiu)及提供其(qi)他服務來提高(gao)租(zu)金。如(ru)自如(ru)公寓、蛋殼(ke)公寓等(deng)。

　　“資(zi)本市場對于租賃這塊大蛋糕蠢蠢欲(yu)動，賺(zhuan)轉租差價、吸榨年輕(qing)(qing)人(ren)或(huo)許只是房產中介(jie)業務的一小部分。” 一位業內人(ren)士說(shuo)，拿北京、上(shang)海、深(shen)圳3個特(te)殊城(cheng)(cheng)市的租賃房市場來說(shuo)，由于人(ren)口流入大，租賃需求(qiu)高，如(ru)果(guo)將這三個城(cheng)(cheng)市的租賃房源壟斷下來，房租價格就會(hui)輕(qing)(qing)而易(yi)舉地提上(shang)去。“房租上(shang)漲(zhang)帶來利差、盈利或(huo)者是中介(jie)公司估值上(shang)升。 ”自如(ru)2018年初(chu)進行的A輪融(rong)資(zi)共(gong)計40億(yi)元(yuan)(yuan)，該(gai)筆融(rong)資(zi)金額刷新了中國公寓(yu)行業單筆之最。蛋殼公寓(yu)完成了1億(yi)美(mei)元(yuan)(yuan)的B輪融(rong)資(zi)以及7000萬美(mei)元(yuan)(yuan)B+輪融(rong)資(zi)，近期更是發行了規模(mo)為2.035億(yi)元(yuan)(yuan)的ABS產品進行融(rong)資(zi)。

　　業內人(ren)士表(biao)示，很多中(zhong)介(jie)公司不計(ji)成本搶房源，這個成本最后毫無(wu)疑問會轉(zhuan)嫁到(dao)租客身上。

　　8月17日，北京住(zhu)建委等(deng)(deng)多個部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等(deng)(deng)主要(yao)住(zhu)房租(zu)賃企業負(fu)責人，要(yao)求(qiu)他們不(bu)得利用銀行貸款(kuan)等(deng)(deng)融(rong)資渠道獲取的資金(jin)惡性競爭(zheng)搶(qiang)(qiang)占房源；不(bu)得以高于市場水(shui)平的租(zu)金(jin)或哄抬租(zu)金(jin)搶(qiang)(qiang)占房源等(deng)(deng)。

　　趙劍影

【糾錯】

責任編輯： 郝多