私家車數量迅猛增加停車位缺口巨大致糾紛頻發專家建議

　　居民小區各類車位權屬亟須立法明確

　　北(bei)京(jing)市民王偉近幾天喜憂參半，喜的是自己搖號(hao)多(duo)年，終于(yu)中簽了機動車號(hao)牌(pai)，但讓(rang)他憂心的是，小區的停(ting)車位非常(chang)緊(jin)張，買車之(zhi)后停(ting)在哪里呢？

　　王偉的憂(you)心(xin)帶有普(pu)遍性(xing)。據公安部交管局統計，截至2018年(nian)3月底，全(quan)國(guo)機動(dong)車保有量(liang)突破3億輛(liang)，其(qi)中，以(yi)個人(ren)名義登記(ji)的小(xiao)型載客汽車(私家車)達(da)1.52億輛(liang)。

　　北(bei)京清華同衡規劃(hua)設計研究(jiu)院(yuan)聯合中國城市公共交通協(xie)會發(fa)布的(de)《2016停(ting)車行業發(fa)展白皮書》稱(cheng)，我國停(ting)車位(wei)缺口保(bao)守估(gu)計超過5000萬個。

　　接(jie)受記者采訪的(de)專家認為(wei)，我國機動車保(bao)有量快(kuai)速增加，遠(yuan)遠(yuan)超出城市的(de)承載能力，導(dao)致停(ting)車位成為(wei)稀(xi)缺資源，小區各類(lei)停(ting)車位的(de)權屬亟(ji)待由立法明確，以減(jian)少(shao)停(ting)車位糾紛(fen)。

　　地面停車位權屬須明確

　　王偉居(ju)住在北(bei)京一個老舊小(xiao)區里，小(xiao)區建于上世紀90年(nian)代(dai)初(chu)，原本沒有規劃停車位。

　　在王(wang)偉的印象中，早些年小區里的私家(jia)車不多(duo)，車主隨意將車停在馬(ma)路(lu)邊、大樹下(xia)，也(ye)不妨礙他人走(zou)路(lu)。

　　2010年(nian)以后，小區里(li)的車(che)(che)輛(liang)開(kai)始快速增(zeng)加，馬路邊停(ting)滿后，車(che)(che)主(zhu)將路邊大(da)樹之間(jian)的空地“開(kai)辟”成停(ting)車(che)(che)位。站在樓上往下望，滿眼都是小轎(jiao)車(che)(che)。

　　車輛多了，糾紛隨(sui)之增(zeng)多。

　　由(you)于小區沒有(you)規劃停車(che)位(wei)，有(you)些(xie)車(che)主(zhu)圖省(sheng)事，就在地(di)上加裝地(di)鎖，以確保自(zi)己(ji)回到小區有(you)位(wei)停車(che)。但這種行(xing)為引起其他車(che)主(zhu)不滿，他們(men)合力將(jiang)地(di)鎖拆(chai)除，結果引發雙方(fang)口角和肢體沖突。

　　為了解決小(xiao)區停(ting)(ting)車(che)問題，經居委會協(xie)調，物業(ye)公(gong)司征得(de)居民同意后，在小(xiao)區內平(ping)整出兩塊土地，劃(hua)出固定停(ting)(ting)車(che)位，同時(shi)在小(xiao)區馬路一(yi)側(ce)劃(hua)出臨時(shi)停(ting)(ting)車(che)位，在另一(yi)側(ce)劃(hua)出禁停(ting)(ting)區。

　　固定停車(che)(che)位由(you)車(che)(che)主(zhu)抓鬮(jiu)確定，臨(lin)時停車(che)(che)位由(you)車(che)(che)主(zhu)共用(yong)。

　　在王偉(wei)買車之前，固(gu)定車位(wei)已經分配完(wan)畢，這意味(wei)著，王偉(wei)買車之后，必須在下班后跟小區業主“搶”六七十(shi)個臨(lin)時停車位(wei)。

　　中(zhong)(zhong)國(guo)人民大(da)學公共政(zheng)策(ce)研究院(yuan)社區治理與政(zheng)策(ce)研究中(zhong)(zhong)心主任(ren)陳幽泓告(gao)訴《法制日報(bao)》記(ji)者，總體上(shang)說，在一個居民小區內，停(ting)(ting)車(che)位(wei)可以(yi)分為兩大(da)類，包(bao)括地(di)面停(ting)(ting)車(che)位(wei)和地(di)下停(ting)(ting)車(che)位(wei)，地(di)面停(ting)(ting)車(che)位(wei)又分為規劃停(ting)(ting)車(che)位(wei)和非規劃停(ting)(ting)車(che)位(wei)。

　　北(bei)京理工(gong)大學(xue)法學(xue)院副教授孟強告訴《法制(zhi)日報(bao)》記(ji)者，物權(quan)法、《最高人民法院關于(yu)審理建筑物區分所有(you)權(quan)糾紛案(an)件具體應(ying)用(yong)法律若(ruo)干問題的(de)解釋》，均對停(ting)車位作出了相關規定(ding)。

　　《中華(hua)人(ren)民共和國(guo)物權法》第七十(shi)四條規定(ding)：“建筑區劃內，規劃用于(yu)停放(fang)(fang)汽(qi)車(che)的車(che)位(wei)、車(che)庫應當(dang)首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于(yu)停放(fang)(fang)汽(qi)車(che)的車(che)位(wei)、車(che)庫的歸屬，由當(dang)事人(ren)通過出售(shou)、附贈或(huo)者出租等(deng)方式約定(ding)。占用業主共有的道路(lu)或(huo)者其(qi)他場地用于(yu)停放(fang)(fang)汽(qi)車(che)的車(che)位(wei)，屬于(yu)業主共有。”

　　孟(meng)強解釋(shi)說，根據該(gai)條(tiao)第二款的規定，建筑區(qu)域內規劃用(yong)于停(ting)放汽(qi)車(che)(che)的車(che)(che)位，首先是(shi)車(che)(che)位的建造(zao)單(dan)位(一(yi)般(ban)為開(kai)發(fa)商)基于建造(zao)行為而取得，然后法律允(yun)許開(kai)發(fa)商與(yu)小區(qu)的購(gou)房業(ye)主通(tong)過簽訂合同出(chu)售、附贈或(huo)者出(chu)租(zu)等方式自由約(yue)定車(che)(che)位的權(quan)屬。

　　孟強進一步(bu)解釋說，根據該條第三(san)款的(de)規定，超出建筑(zhu)區域(yu)規劃并(bing)(bing)占用業(ye)(ye)主共(gong)有的(de)道(dao)(dao)路或者(zhe)其(qi)他(ta)場地(di)設立(li)的(de)車(che)位，則(ze)屬于全體(ti)業(ye)(ye)主共(gong)有。但(dan)是，超出建筑(zhu)區域(yu)規劃但(dan)并(bing)(bing)未占用業(ye)(ye)主共(gong)有的(de)道(dao)(dao)路或者(zhe)其(qi)他(ta)場地(di)設立(li)的(de)車(che)位，也(ye)并(bing)(bing)不歸全體(ti)業(ye)(ye)主共(gong)有，而要根據車(che)位所在的(de)區域(yu)的(de)性質(zhi)和權屬來具體(ti)確定。

　　廣西律師林仁聰發現，實踐(jian)中地(di)面(mian)停車(che)位的(de)歸屬爭議還是比(bi)較大的(de)。比(bi)如，規劃為停車(che)位，但是既沒有(you)在規劃文件中明確為業(ye)主共有(you)，也沒有(you)占用(yong)業(ye)主公(gong)共道路和(he)綠(lv)化用(yong)地(di)的(de)停車(che)位。再比(bi)如，經過規劃部(bu)門(men)審批的(de)設計圖紙上沒有(you)規劃為車(che)位，但是建設過程中開(kai)發商(shang)將其變(bian)更(geng)建設成為停車(che)位。

　　林(lin)仁聰認為，對于地面(mian)停(ting)車位的(de)權利歸(gui)屬，應先查看其是否(fou)經(jing)過規(gui)劃審批、是否(fou)占用(yong)小區(qu)公(gong)(gong)共(gong)道(dao)路(lu)(lu)或綠(lv)地。未經(jing)規(gui)劃審批和(he)占用(yong)小區(qu)公(gong)(gong)共(gong)道(dao)路(lu)(lu)、綠(lv)地的(de)地面(mian)停(ting)車位歸(gui)業主共(gong)有。沒(mei)有占用(yong)小區(qu)公(gong)(gong)共(gong)道(dao)路(lu)(lu)或綠(lv)地，又有規(gui)劃審批手續，可以支持開發商的(de)權利。

　　“希(xi)望最高(gao)立法(fa)(fa)(fa)機關或(huo)者(zhe)最高(gao)審判機關今后能在立法(fa)(fa)(fa)或(huo)司法(fa)(fa)(fa)解釋中予以明確，避(bi)免糾紛和各地裁(cai)判尺度的不統一。”林(lin)仁聰說。

　　人防停車位該歸誰所有

　　王偉(wei)非(fei)常(chang)羨慕周圍幾個(ge)新建(jian)小區，“人家有(you)地下停(ting)車場”，他(ta)所在的(de)小區只有(you)地下室(shi)和停(ting)放(fang)自行車的(de)地方。

　　但王(wang)偉不知道的是(shi)，在我國的諸(zhu)多小區，地下停車(che)場權屬爭(zheng)議頗大。

　　陳(chen)幽泓(hong)解釋(shi)說(shuo)，根據(ju)地下停車場是(shi)否屬于(yu)人民防(fang)空(kong)設施(shi)，可以分為(wei)人防(fang)改建的地下車位(wei)和普通地下車位(wei)，“爭議都非常大”。

　　陳幽泓向記者專門提及一起近日由江蘇(su)省(sheng)無(wu)錫市中級人民(min)法(fa)院二審判決的人防車位糾紛。

　　2015年12月(yue)，江蘇(su)省(sheng)無錫市(shi)某投(tou)資公司向無錫市(shi)梁溪(xi)區人民法院(yuan)起訴稱，他們公司是無錫市(shi)某小區地下人防(fang)車(che)位的投(tou)資人，主張人防(fang)車(che)位租金收益(yi)歸公司所有。

　　梁溪區(qu)法院(yuan)歷經一年(nian)多調(diao)查取證、十(shi)余次開庭，于2017年(nian)3月作出判決，認定涉(she)案小(xiao)區(qu)人(ren)(ren)防工程的(de)(de)建筑成本已分攤到地面(mian)商(shang)品房(fang)購房(fang)款中，人(ren)(ren)防工程的(de)(de)建設成本隨著商(shang)品房(fang)的(de)(de)銷(xiao)售(shou)、業主購房(fang)的(de)(de)完成，實(shi)際已轉化為小(xiao)區(qu)全體業主承擔(dan)，故地下人(ren)(ren)防車位收益權應當(dang)歸全體業主。

　　一審(shen)判決(jue)后，某投資公司以原(yuan)審(shen)事實不清(qing)等為由，向(xiang)無錫市中級人民法院提(ti)起(qi)上訴。

　　二審(shen)期(qi)間，就訟爭小(xiao)區的(de)人防工程建設費用問題(ti)，無(wu)錫市中院特地書面咨詢了無(wu)錫市物價局。物價局回函明確，小(xiao)區土建費包括(kuo)人防工程及(ji)門窗，認證后計入開(kai)發(fa)成(cheng)本，經(jing)認定后的(de)商品(pin)房(fang)開(kai)發(fa)成(cheng)本包括(kuo)在商品(pin)房(fang)銷售價格中。

　　2018年(nian)5月初，無錫市中(zhong)院駁回上(shang)訴(su)，維持一審判決。

　　在陳幽泓看來，爭議的(de)(de)背后是停(ting)車位權屬的(de)(de)法律(lv)依據不清晰，實(shi)踐中對(dui)法律(lv)規定的(de)(de)落實(shi)也不統(tong)一(yi)。

　　1997年(nian)(nian)1月1日開始實施、2009年(nian)(nian)8月修訂(ding)的人民防(fang)空法(fa)規定，國家(jia)鼓(gu)勵、支持企業(ye)(ye)事(shi)業(ye)(ye)組織、社會團體和個人，通(tong)過(guo)多(duo)種途徑，投(tou)資進(jin)行人民防(fang)空工(gong)程建設；人民防(fang)空工(gong)程平時(shi)由(you)投(tou)資者使用管理，收益歸投(tou)資者所有。

　　2007年10月1日開始實施的物權(quan)法對商品房小區配套的地下人防(fang)工程(cheng)的權(quan)屬只字未提。

　　在林仁聰看來，物權(quan)法等法律沒(mei)有(you)對人(ren)(ren)(ren)(ren)防(fang)(fang)(fang)車位(wei)的(de)產權(quan)進行具體規(gui)定，人(ren)(ren)(ren)(ren)民(min)防(fang)(fang)(fang)空(kong)(kong)法雖然沒(mei)有(you)明確人(ren)(ren)(ren)(ren)民(min)防(fang)(fang)(fang)空(kong)(kong)工(gong)(gong)程的(de)產權(quan)歸(gui)屬，但規(gui)定“人(ren)(ren)(ren)(ren)民(min)防(fang)(fang)(fang)空(kong)(kong)工(gong)(gong)程平時由(you)(you)投(tou)資(zi)者使用(yong)(yong)管理(li)，收益歸(gui)投(tou)資(zi)者所有(you)”，加之(zhi)《商品房銷售面(mian)積(ji)計算(suan)及公(gong)(gong)用(yong)(yong)建筑面(mian)積(ji)分(fen)攤規(gui)則》規(gui)定人(ren)(ren)(ren)(ren)防(fang)(fang)(fang)車位(wei)不(bu)計入公(gong)(gong)用(yong)(yong)建筑面(mian)積(ji)，因此，無法辦理(li)產權(quan)登記的(de)人(ren)(ren)(ren)(ren)防(fang)(fang)(fang)車位(wei)，應由(you)(you)開(kai)發商管理(li)、使用(yong)(yong)和出租。

　　陳幽(you)泓(hong)認為，當務(wu)之急是由國家對(dui)地下(xia)人防停車位的權(quan)屬作出(chu)明確規定，可(ke)(ke)以(yi)在修改相關(guan)法律(lv)(lv)時(shi)進(jin)行(xing)明確，也可(ke)(ke)以(yi)在對(dui)相關(guan)法律(lv)(lv)進(jin)行(xing)司法解釋時(shi)予(yu)以(yi)明確。

　　北(bei)京一(yi)位從事投融資(zi)業務的律師分(fen)析認為，小區(qu)的地(di)下人(ren)防車位，建設在小區(qu)人(ren)防工(gong)程內，非(fei)戰時(shi)用(yong)于停車的地(di)方。根據(ju)《商(shang)品房銷售面(mian)積計算及公用(yong)建筑(zhu)面(mian)積分(fen)攤(tan)規(gui)則(ze)》，作(zuo)為人(ren)防工(gong)程的地(di)下室(shi)也(ye)不(bu)計入公用(yong)建筑(zhu)面(mian)積。結合(he)人(ren)民防空法(fa)(fa)、物權法(fa)(fa)的相(xiang)關規(gui)定(ding)，地(di)下人(ren)防車位歸屬(shu)國家所有，產權既不(bu)屬(shu)于開發(fa)商(shang)，也(ye)不(bu)屬(shu)于全(quan)體業主。

　　這位(wei)律(lv)師進一步分析說，根據人(ren)民防(fang)空法的(de)規定，即使(shi)由包括開發商在內(nei)的(de)單(dan)位(wei)和全體(ti)業主投資建設車位(wei)，也只(zhi)是享有對車位(wei)的(de)管(guan)理(li)權(quan)、收益權(quan)。

　　這位律師告訴《法(fa)制日(ri)報》記(ji)者，對于地下人(ren)(ren)防(fang)停車位，可(ke)以考慮(lv)由國家相(xiang)關法(fa)律法(fa)規明確產權(quan)歸(gui)國家所有(you)，使用(yong)權(quan)、管理權(quan)和(he)收(shou)益權(quan)歸(gui)屬(shu)投(tou)資人(ren)(ren)，這樣既可(ke)以明確人(ren)(ren)防(fang)停車位的(de)權(quan)屬(shu)從而減少糾(jiu)紛，也有(you)利(li)于鼓勵社會各界(jie)參與(yu)投(tou)資建設人(ren)(ren)防(fang)工程。

　　賦予非人防車位單獨產權

　　物權法規定，建(jian)設(she)用地使用權可以在(zai)土地的地表、地上或者(zhe)地下分別設(she)立。

　　前述(shu)北京這位律師解釋說，這意味著，我國法律已經(jing)承(cheng)認了地(di)下空間可以單獨取得(de)所有權，而且，隨(sui)著社(she)會的發展，土地(di)資源日趨緊張，地(di)下建筑在城市(shi)中的作用越來越重要(yao)。

　　在(zai)這位(wei)(wei)律師(shi)看來，正是在(zai)這種背景下(xia)，《城(cheng)市(shi)地(di)下(xia)空(kong)間開發利用管理規定(ding)》對該類車位(wei)(wei)的(de)權(quan)屬(shu)有不同于物權(quan)法的(de)規定(ding)，即“地(di)下(xia)工程應本著‘誰(shui)投資、誰(shui)所(suo)有、誰(shui)受(shou)益、誰(shui)處分(fen)’的(de)原(yuan)則(ze)，允許建設單位(wei)(wei)對其(qi)投資開發建設的(de)地(di)下(xia)工程自營(ying)或依法進行轉讓、租(zu)賃”。

　　據(ju)了解(jie)，房產管理部(bu)門在核定建筑(zhu)面積時，對層高大于2.2米的(de)非人(ren)防設(she)施(shi)的(de)地下室和半地下室計算全部(bu)建筑(zhu)面積，可(ke)以單獨取得所有(you)權。

　　這位律師建(jian)議，針對非人防的(de)地下停車(che)位，應當根(gen)據物權法(fa)(fa)的(de)規定(ding)，依法(fa)(fa)賦予其單獨的(de)所有權，可以獨立投資(zi)建(jian)設、經營管理、獲(huo)得(de)收益。

　　在王偉看來，城市里的(de)停車位不只有(you)地(di)面和地(di)下，還有(you)建于(yu)屋頂的(de)停車場(chang)和立體式停車場(chang)。

　　這其實(shi)并非(fei)新鮮(xian)事。早在2011年，上海市第(di)二中級(ji)人民(min)法院就審結全(quan)國首例屋頂(ding)平臺停車場(chang)權屬糾紛案(an)件(jian)。

　　為了滿足小區(qu)車(che)位配置的需要(yao)，開(kai)發(fa)商(shang)在獲得相關(guan)部(bu)門審核同意后，將(jiang)小區(qu)一座四層(ceng)樓的裙(qun)房屋(wu)頂(ding)開(kai)辟(pi)為機械式屋(wu)頂(ding)停(ting)車(che)場，供業主停(ting)車(che)。其后，業主與開(kai)發(fa)商(shang)就該停(ting)車(che)場的權屬發(fa)生爭議。

　　上海市二中(zhong)院(yuan)受理這起糾紛(fen)后，經(jing)審理認為(wei)，該停車場建(jian)造在(zai)(zai)歸業主共(gong)有的(de)、本(ben)屬于建(jian)筑物基本(ben)結(jie)構部分的(de)屋頂之上，其與屋頂直(zhi)接緊密(mi)地(di)結(jie)合為(wei)一(yi)體，不能(neng)單(dan)獨(du)存在(zai)(zai)，因(yin)此，屋頂停車場為(wei)小(xiao)區全體業主共(gong)有。

　　在陳幽泓看(kan)來(lai)，正是由于(yu)現有法(fa)律法(fa)規滯后于(yu)停(ting)車位(wei)在實(shi)踐中的快速(su)發展，導致停(ting)車位(wei)糾紛時有發生。

　　陳幽泓認為(wei)，對于實(shi)踐中出(chu)現的(de)各類停(ting)車位爭議，在物權法已有(you)規定的(de)基礎上(shang)，完(wan)善相(xiang)關配套法律制(zhi)度，明(ming)確(que)界定停(ting)車位的(de)權利歸屬，真正(zheng)實(shi)現車位產權明(ming)晰、權責明(ming)確(que)。

　　前述北京律師補充說，另外，我國還缺失(shi)車(che)位(wei)(wei)權(quan)(quan)屬(shu)登記(ji)制度(du)，應盡(jin)快出(chu)臺相關法律法規，完善與車(che)位(wei)(wei)配套的登記(ji)制度(du)，對(dui)車(che)位(wei)(wei)單獨(du)確權(quan)(quan)、單獨(du)辦理登記(ji)，以保護各方當事人的合(he)法權(quan)(quan)益(yi)，避免停車(che)位(wei)(wei)糾紛。（記(ji)者 陳磊）

【糾錯】

責任編輯： 薛濤