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　　原標題：宅基地“三權分置”改革將帶來哪些紅利

　　土地增值收益、資源配置更多投向“三農”

　　一場(chang)與土地有(you)關(guan)的改革(ge)，將影響所有(you)人。

　　“我國(guo)將(jiang)探索宅(zhai)基(ji)地(di)(di)所有權(quan)(quan)、資格權(quan)(quan)、使用權(quan)(quan)‘三權(quan)(quan)分置’，落實宅(zhai)基(ji)地(di)(di)集(ji)體(ti)所有權(quan)(quan)，保障宅(zhai)基(ji)地(di)(di)農戶資格權(quan)(quan)，適度放活宅(zhai)基(ji)地(di)(di)使用權(quan)(quan)。”日前，國(guo)土(tu)資源部部長姜大明在2018年全國(guo)國(guo)土(tu)資源工作會議(yi)上的表態引來許多關注(zhu)。

　　所(suo)謂宅(zhai)(zhai)基(ji)地(di)(di)，指(zhi)的(de)(de)(de)是(shi)村集體(ti)給本集體(ti)內部村民使用(yong)的(de)(de)(de)、用(yong)來建房的(de)(de)(de)土地(di)(di)。宅(zhai)(zhai)基(ji)地(di)(di)的(de)(de)(de)“三(san)權(quan)分(fen)置”指(zhi)的(de)(de)(de)是(shi)落實宅(zhai)(zhai)基(ji)地(di)(di)集體(ti)所(suo)有(you)權(quan)，保障宅(zhai)(zhai)基(ji)地(di)(di)農(nong)戶資格權(quan)和(he)農(nong)民房屋財產權(quan)，適度放(fang)活宅(zhai)(zhai)基(ji)地(di)(di)和(he)農(nong)民房屋使用(yong)權(quan)。

　　姜(jiang)大明還表示，我國將研(yan)究制定(ding)權(quan)屬(shu)不(bu)變、符合(he)規劃(hua)條件下(xia)，非房地(di)(di)產企業依法取(qu)得(de)使用(yong)(yong)權(quan)的(de)(de)土地(di)(di)作為住宅用(yong)(yong)地(di)(di)的(de)(de)辦法，深化利用(yong)(yong)農村集體(ti)經營性建(jian)設用(yong)(yong)地(di)(di)建(jian)設租賃住房試點，“政府將不(bu)再(zai)是居住用(yong)(yong)地(di)(di)唯一提供者”。無(wu)論是對農村還是房地(di)(di)產市(shi)場而(er)言(yan)，“三權(quan)分置”改革所撬動(dong)的(de)(de)紅利和機(ji)會遠(yuan)超土地(di)(di)本身。

　　盤活宅基地 帶動鄉村振興活力

　　當前，在許多欠發達地(di)區的鄉村，因為(wei)進(jin)城務工人(ren)員增(zeng)多，大(da)量宅基(ji)地(di)長(chang)期閑置。如何盤活和利(li)用這些(xie)宅基(ji)地(di)資源，是一項關乎鄉村振興和農(nong)民收入的重要(yao)問題。

　　“現在(zai)，已(yi)經到(dao)了(le)將土(tu)地增值收益、資源(yuan)配置(zhi)更多投向‘三農’的(de)時候了(le)。”姜大明(ming)在(zai)上述(shu)會(hui)議中提到(dao)，實(shi)施(shi)鄉村(cun)振(zhen)興(xing)戰略，用好土(tu)地是基礎，增加投入是關(guan)鍵。宅基地所有權(quan)、資格權(quan)、使(shi)用權(quan)的(de)“三權(quan)分置(zhi)”被擺上了(le)鄉村(cun)振(zhen)興(xing)工作中的(de)重要位置(zhi)。

　　2017年年底(di)召開的(de)中央農村工(gong)作會議指(zhi)出，要“破除一切(qie)束縛農民手腳(jiao)的(de)不合理限制和歧視(shi)”，將完(wan)善農民閑置(zhi)(zhi)宅(zhai)基地(di)(di)和閑置(zhi)(zhi)農房(fang)政策，以及(ji)承包地(di)(di)“三(san)權分置(zhi)(zhi)”、農村集體產(chan)權等制度。而在(zai)今年1月17日舉行的(de)國務(wu)(wu)院常務(wu)(wu)會議上(shang)，也特別提(ti)出了允(yun)許利用(yong)宅(zhai)基地(di)(di)建設生產(chan)用(yong)房(fang)，創辦小型加工(gong)項目，推動返(fan)鄉人(ren)員創新(xin)創業。

　　“過去這塊地(di)這不能用那(nei)不能用，有種種限制，只能在村集體成(cheng)員之間流轉(zhuan)，而(er)集體成(cheng)員‘一戶(hu)一宅(zhai)(zhai)’，流轉(zhuan)的可能性(xing)(xing)很小。”中國農業大學農民(min)問題研究所所長(chang)朱啟臻(zhen)教授告訴(su)中國青年(nian)報·中青在線(xian)記者，宅(zhai)(zhai)基地(di)的長(chang)期閑(xian)置影響了(le)農民(min)的財(cai)(cai)產性(xing)(xing)收益，而(er)盡快、適(shi)度(du)地(di)放開，并且推進“三權分置”，有利于農民(min)增加財(cai)(cai)產性(xing)(xing)收入，遏制鄉(xiang)村衰敗。

　　在(zai)姜(jiang)大明的(de)要求中，各地(di)在(zai)改革試(shi)點(dian)(dian)中要認真開展宅(zhai)基地(di)“三權(quan)分(fen)置(zhi)”特別是農戶(hu)資格權(quan)的(de)法理研(yan)究，探索宅(zhai)基地(di)“三權(quan)分(fen)置(zhi)”的(de)具體(ti)實(shi)現形(xing)式。而通過此前在(zai)一些地(di)方的(de)試(shi)點(dian)(dian)，或許可以窺見宅(zhai)基地(di)“三權(quan)分(fen)置(zhi)”的(de)具體(ti)做(zuo)法和成效。

　　此前，我國在(zai)33個縣(市(shi)、區)開(kai)展(zhan)了(le)完善(shan)農(nong)村土地(di)制度的改革試點(dian)，調整實施關(guan)于(yu)農(nong)村土地(di)征收(shou)、集體(ti)經營性建設(she)用地(di)入(ru)市(shi)、宅(zhai)基地(di)管(guan)理制度的有(you)關(guan)規定(ding)。

　　浙(zhe)江省義烏市是這批試點的典型案例之一，尤其在宅(zhai)基地(di)“三權分置”改革(ge)中積(ji)累(lei)了不少(shao)經驗，逐步探索建立了相關制度體系。從農村宅(zhai)基地(di)“取得置換(huan)、抵(di)押擔(dan)保、產權明晰、入市轉讓、有償使用(yong)、自愿退出及(ji)民(min)主(zhu)管理”7個方面創(chuang)新制度，賦予農民(min)更多財產權利(li)。

　　據當地媒(mei)體報道，義烏市現(xian)已有3160戶農(nong)戶累計退出農(nong)村宅(zhai)基地，建筑占(zhan)地面積27.66萬平方米；24家金融機構累計發放農(nong)民(min)住房抵押貸(dai)款(kuan)6763筆，貸(dai)款(kuan)金額32.23億元，占(zhan)全國試點地區總(zong)量的1/3以(yi)上(shang)。

　　朱啟臻(zhen)認(ren)為，宅(zhai)基地(di)“三權分置”等改革措施也是將使用(yong)權、資格權賦予農民(min)，這將帶來更大的活力和改革機(ji)會。“鄉村(cun)振興就(jiu)是要給農民(min)更多(duo)的權利，讓他們(men)自己根據實際情況去處置他們(men)的宅(zhai)基地(di)。”

　　土地供給多元化 撬動更多改革機會

　　事實上，在城(cheng)鄉距離逐漸縮小的(de)(de)今(jin)天，宅基(ji)地“三權分(fen)置”改(gai)革所帶來的(de)(de)利好還不僅限于鄉村，還將撬動更多改(gai)革機會。

　　姜大(da)明在全國國土(tu)資源工作會議上說，要改變(bian)政(zheng)府作為(wei)(wei)居住(zhu)用地(di)(di)唯一供應者的情況，研究(jiu)制定權(quan)屬不(bu)變(bian)、符合(he)土(tu)地(di)(di)和城(cheng)市規劃條件下(xia)，非房地(di)(di)產(chan)企業(ye)依(yi)法取(qu)得使用權(quan)的土(tu)地(di)(di)作為(wei)(wei)住(zhu)宅(zhai)用地(di)(di)的辦法，深化利用農村集體(ti)經營性(xing)建(jian)設用地(di)(di)建(jian)設租賃住(zhu)房試點(dian)，完善(shan)促(cu)進房地(di)(di)產(chan)健康發展的基礎性(xing)土(tu)地(di)(di)制度(du)(du)，推動建(jian)立多(duo)主體(ti)供應、多(duo)渠道保障租購并舉的住(zhu)房制度(du)(du)。

　　宅基地(di)，是目前(qian)農村(cun)集(ji)(ji)體建(jian)設(she)用(yong)地(di)中(zhong)的“大頭”。有統(tong)計顯示，我國約(yue)有19萬平(ping)方公里的農村(cun)集(ji)(ji)體建(jian)設(she)用(yong)地(di)，其中(zhong)宅基地(di)約(yue)占13萬平(ping)方公里。在(zai)城(cheng)市(shi)建(jian)設(she)用(yong)地(di)，尤(you)其是大中(zhong)城(cheng)市(shi)的土地(di)市(shi)場總體趨緊(jin)的背景(jing)下(xia)，包括(kuo)宅基地(di)在(zai)內的農村(cun)集(ji)(ji)體建(jian)設(she)用(yong)地(di)被準許用(yong)于建(jian)設(she)租(zu)賃住房(fang)試點(dian)，將帶動(dong)住房(fang)市(shi)場的改革進程(cheng)。

　　“這條(tiao)政策的創新之處，就是讓城市的需求(qiu)與周圍農村的供給可(ke)以(yi)在(zai)一定程度(du)上對(dui)接。”北京師范大學房(fang)地產研究中心主(zhu)任董(dong)藩(fan)認為(wei)，這類(lei)改(gai)革措施理(li)論上會增加城市土地供應，有(you)助于控制房(fang)價上漲，實踐中的作(zuo)用大小還(huan)要看由(you)此帶來(lai)的商品房(fang)總量(liang)，特別(bie)是農村租賃房(fang)總量(liang)的增加幅度(du)。

　　首都經濟貿易(yi)大(da)學教授趙秀池(chi)表示(shi)，在農(nong)村集(ji)體建設用(yong)地上建設的(de)住房(fang)享有的(de)是不(bu)完全產權，更多的(de)是讓(rang)渡一(yi)定期限的(de)使(shi)用(yong)權用(yong)于出租，雖然對商(shang)品房(fang)市場影響(xiang)有限，但(dan)為(wei)老百(bai)姓提供了(le)更多的(de)住房(fang)選擇。

　　此前，國土資源部(bu)、住(zhu)建(jian)部(bu)已經(jing)在(zai)北(bei)京、上海、南京等(deng)13個城(cheng)市部(bu)署開(kai)展利(li)用集(ji)體(ti)建(jian)設(she)(she)用地建(jian)設(she)(she)租賃(lin)住(zhu)房(fang)(fang)試點。在(zai)試點城(cheng)市，村(cun)鎮集(ji)體(ti)經(jing)濟(ji)組(zu)織可以自(zi)行開(kai)發運(yun)營，也可以通過聯(lian)營、入股(gu)等(deng)方式建(jian)設(she)(she)運(yun)營集(ji)體(ti)租賃(lin)住(zhu)房(fang)(fang)。

　　中(zhong)(zhong)原地產(chan)首席分(fen)析(xi)師(shi)張(zhang)大偉分(fen)析(xi)認為，國(guo)土(tu)資源部鼓勵集(ji)體用地建設租(zu)賃房(fang)，有利于(yu)提高用地指標緊(jin)張(zhang)的城市加快租(zu)賃房(fang)源供應的可(ke)能(neng)性。這13個試點城市基本都屬(shu)于(yu)國(guo)有土(tu)地相對緊(jin)張(zhang)的一二(er)線城市，部分(fen)區(qu)域存在城中(zhong)(zhong)村(cun)等集(ji)體土(tu)地，如果部分(fen)進入(ru)租(zu)賃市場有利于(yu)房(fang)源供應，也有利于(yu)城中(zhong)(zhong)村(cun)改造。

　　在易(yi)居研(yan)究院智庫中(zhong)心研(yan)究總監嚴躍進看來，此類政策思路或許是對(dui)集(ji)體(ti)(ti)建設(she)用地尤(you)其(qi)是宅(zhai)基地的“解放”，利于部分大城市(shi)周邊宅(zhai)基地的盤活。但也(ye)有兩(liang)個底(di)線：土地屬(shu)(shu)性(xing)不改變(bian)，還(huan)是屬(shu)(shu)于集(ji)體(ti)(ti)建設(she)用地；允許租(zu)賃住(zhu)房(fang)產品先探索，其(qi)他產品類似普通住(zhu)宅(zhai)是否跟進還(huan)要看后(hou)續(xu)改革的進度。（記者(zhe) 王林 實習(xi)生 張妍 竇(dou)彤輝）

【糾錯】

責任編輯： 王頔